Гео Граф: Геодезия Землеустройство Кадастр

Геодезия * Межевание * Кадастровый учет

Землеустроительная организация, осуществляющая функции кадастрового инженера в отношении земельных участков и строений. Аккредитована Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и Департаментом земельных ресурсов г.Москвы.

Публикации

Загородный дом в кризис: сдать или продать?

В настоящее время в Подмосковье насчитывается около 250 готовых коттеджных поселков, дома в которых проданы и заселены. Еще порядка 350 объектов находится на стадии продаж и на разных этапах строительства. Увы, на полусотне из них ввиду сложной финансовой ситуации работы приостановлены. Ударил кризис и по владельцам домов — кто-то вынужден сдавать свое жилье в аренду, а кому-то пришлось и вовсе расстаться с недвижимостью.

Впрочем, как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», немногие владельцы коттеджей, купленных для собственного проживания, согласятся сдать их внаем. Порой, побывав в чужих руках, дом возвращается к хозяину довольно в плохом состоянии. И, чтобы впоследствии выставить объект на продажу, придется изыскивать средства на дорогостоящий ремонт. Кроме того, попав в сложное финансовое положение, большинство собственников предпочитают сдавать московскую квартиру, поскольку она более ликвидна на рынке аренды. А загородный дом в этом случае становится местом для постоянного проживания.

Аренда нам поможет
Тем не менее аренда по-прежнему является привлекательным инвестиционным инструментом, который позволяет обеспечить невысокий, но стабильный доход. В конце первого полугодия на рынке загородной аренды было зарегистрировано около 2300 объектов во всех сегментах, что почти на 50% больше, чем в летний период прошлого года.

Тенденция увеличения предложения прослеживается ежегодно. Но если до кризиса это было связано с хорошими заработками потенциальных нанимателей, то сейчас — с финансовыми трудностями домовладельцев. Активнее, чем обычно, рос рынок аренды элитных коттеджей — собственники вынуждены сдавать внаем дорогостоящее жилье, в которое когда-то вложили средства, но не сумели вовремя продать.

«Помимо сугубо финансовых причин влияние на увеличение количества объектов оказал и фактор сезонности. Обычно весной отмечается наибольшее число арендных предложений, — считает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — В апреле этого года объем новых поступлений по сравнению с январем вырос более чем в два раза, но к концу II квартала стал уменьшаться».

Cегодня девелоперы загородных комплексов предлагают в аренду около 10–15% объектов. Еще 30% выставляют владельцы загородных домов в коттеджных поселках. Остальная часть представлена в секторе так называемого неорганизованного загородного рынка. Примером предложения высококачественного жилья от девелопера может служить поселок Княжье Озеро, расположенный в 30 км от МКАД по Новорижскому направлению. Сейчас готовы принять арендаторов пять коттеджей средней площадью 180 кв. м с частичной или с полной меблировкой.

Наименьший разрыв между спросом и предложением отмечен в экономклассе. Больше всего пострадал элитный сегмент — за первое полугодие средняя арендная ставка здесь снизилась более чем на 16% и составляет в настоящее время 16 600 долл. в месяц. Но к концу II квартала падение цен практически остановилось, что обусловлено «вымыванием» наиболее привлекательных объектов. Хотя собственники по-прежнему готовы предоставлять нанимателям значительные скидки.

В текущем сезоне на рынке загородной аренды произошло перераспределение структуры спроса. Клиенты, прежде желавшие снять дом в сегменте элит, теперь в целях экономии соглашаются на жилье бизнес-класса. Те же, кто ориентировался на бизнес-класс, активно заселяются в эконом. В результате спрос на коттеджи экономкласса составляет порядка 45–55%, на дома в сегменте бизнес — 35–40%, на элитку приходится 10–15%. Арендные ставки варьируются от 700 до 3000 долл. в месяц в категории эконом, от 3000 до 7000 долл. — в сегменте бизнес. А дома в элитных поселках предлагают по цене от 7000 до 15 000 долл. в месяц.

Самыми востребованными являются коттеджи в ценовом диапазоне от 1000 до 3000 долл. (около 50%), на втором месте предложения от 5000 (30%). Что касается рейтинга популярности в зависимости от удаленности объекта от МКАД, то первую строчку заняли загородные дома в зоне 10–20 км (35%). Коттеджи на расстоянии до 10 км, а также от 20 до 40 км разделили второе место — на те и другие приходится по 20% нанимателей.

Продажа как вариант
Порой домовладельцам требуются куда большие суммы, чем выручка от сдачи загородного жилья внаем, поэтому некоторые собственники вынуждены продавать свою недвижимость. Руководитель управления продаж ГК «КОНТИ» Роман Костин говорит, что количество предложений домов в коттеджных поселках по сравнению с прошлым годом увеличилось почти на 15%. «Особенно возросло число срочных продаж, — констатирует Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul’s Yard. — Часть заемщиков, доход которых значительно сократился, вынуждены уступать объекты со значительным дисконтом, создавая серьезную конкуренцию на рынке».

Но продать коттедж сегодня не так-то просто: за год спрос уменьшился на 30%. Тем не менее некоторые покупатели предпочитают именно теперь вкладывать свободные средства в загородное жилье, пока цены не начали вновь расти. «Наибольшим спросом пользуются дома площадью от 150 до 250 кв. м на участках от 10 до 15 соток удаленностью до 30 км от МКАД. При этом первостепенное значение для потребителей имеет соотношение «цена — качество» и ликвидность продукта, а вовсе не низкая стоимость», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании « МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Отдельные девелоперские компании из-за нехватки средств на завершение строительства выставляют на рынок «фундаменты» либо «фундаменты со стенами». До сих пор, как утверждает Р. Костин, реализацию недостроя практиковали крайне редко, только когда это предусматривал договор купли-продажи. Но спикер уверен, что даже если один застройщик откажется от дальнейшего возведения объекта, его обязательно приобретет и закончит другой, поскольку большинство проектов реализуется в ближнем Подмосковье, на привлекательных землях.

Другой вопрос, хватит ли у самого покупателя средств на отделку, в которой нуждается более 50% коттеджей, предлагаемых к продаже. Руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Юлия Грибкова считает, что бояться приобретать дом без отделки не стоит. Ведь стоимость строительных работ и материалов сейчас заметно сократилась.

Сергей Романов
 

01.10.2009 19:50
Источник: Недвижимость и цены
к оглавлению